وزارت راه‌وشهرسازی مصوبه حمایت از مستاجران در ایام کرونا را ابلاغ کرده که براساس آن میزان افزایش اجاره‌بها تا سقف 25 درصد مجاز اعلام شده و همچنین این مصوبه پرداخــت تســهیلات 70 میلیون تومانی وام ودیعه‌مسکن را به بانک‌ها تکلیف کرده است.

پویش خبر، روشنا جهانگیرفام: درواقع ابلاغ این مصوبه از آن جهت حائز اهمیت است که برخلاف روند کاهشی قیمت‌ها در بازارمعاملات مسکن مجوز افزایش ۲۵ درصدی نه‌تنها زمینه سودجویی برخی از مالکان را فراهم آورده و قیمت اجاره‌بها رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی را تجربه کرده است بلکه اعلام پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و در شرایطی که سیستم‌بانکی با هر بهانه‌ای از پرداخت آن شانه خالی می‌کند و به افزایش تنش‌ها در بازار معاملات اجاره‌بها دامن می‌زند.
موضوعی که اگرچه کارشناسان معتقدند رابطه معناداری بین بازار معاملات خرید‌واجاره مسکن وجود ندارد، اما دخالت‌های مصوبه‌ای دولت در بازار تاثیر کوتاه‌مدت داشته و جامعه مستاجران را با چالش‌های بیشتری مواجه می‌کند.

رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بها

سال گذشته ستاد مقابله با کرونا با هدف حمایت از مستاجران مصوبه‌ای را برای بازارمسکن تصویب کرد که تا سه ماه بعداز پایان شیوع کرونا اعتبار دارد. مصوبه‌ای که هدف آن حمایت از مستاجرانی است که از ‌‌زمان شروع پاندمی کرونا ناچار به تعطیلی کسب‌وکارهای خود شدند. براساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش سالانه اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها ۲۰‌درصد و همچنین در دیگر شهرهای کشور ۱۵ درصد تعیین شد. بنابراین در صورتی‌که مالک و مستاجر موفق به تفاهم بر سر تخلیه یا تمدید قرارداد اجاره نشوند و مستاجر تمایل داشته باشد در واحد اجاره‌ای سکونت خود را برای یک‌سال دیگر ادامه دهد، موجر نمی‌تواند وی را ناچار به تخلیه واحد کند. تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا هیچ مالکی خارج از شروط سه گانه اعلام شده در این مصوبه، نمی‌تواند حکم تخلیه بگیرد.

همچنین با توجه به مصوبه ستاد ملی کرونا شورای حل‌اختلاف به هیچ عنوان حق صدورحکم تخلیه برای مستاجر ندارد. دولت همچنین برای کمک به اقشار اجاره‌نشین از سال گذشته تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۳ درصد برای مستاجران اختصاص داد. تسهیلاتی که در تهران ۷۰ میلیون تومان، سایر کلانشهرها ۴۰ میلیون تومان و دیگرشهرها ۲۵ ملیون تومان تعیین کرد. اما آنچه سال گذشته در عمل برای مستاجران رخ داد چیزی غیراز مصوبات دولت بود. شواهد و آمارهای رسمی نشان‌دهنده کارنامه نه‌چندان قابل‌قبول این مصوبات است.

بانک‌مرکزی در گزارش اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۰ آمار رشد اجاره‌بها نسبت به ماه مشابه سال قبل در تهران را ۳۲.۶ درصد و در دیگر مناطق شهری ۳۶.۳ درصد اعلام کرد. برخی گزارش‌های میدانی نیز خبر از موارد افزایش بیش از ۵۰درصدی نرخ اجاره‌بها توسط صاحبخانه‌ها می‌دهد. از سوی دیگر به‌دلیل ناهماهنگی‌های بین وزارت راه‌وشهرسازی و بانک‌ها که کندی روند پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن را در پی داشت این طرح عملا ناکارآمد شد و نتوانست به‌داد مستاجران برسد.

سلطان محمدی،کارشناس ارشد مسکن ضمن انتقاد از مداخلات قیمتی ناکارآمد در این بازار، گفت: قیمت اجاره بیشتر تابعی از تورم است و همبستگی قوی‌ای با نرخ تورم دارد، اگر دولت نتواند تورم را کنترل کند اینگونه مداخلات نمی‌تواند کمکی به بهبود وضعیت مستاجران کند.

علاوه بر این ابزار دقیقی برای نظارت کامل در بازاری که بستر تعاملات بین میلیون‌ها عرضه‌کننده و متقاضی است وجود ندارد و هرگونه نرخ‌گذاری باعث برهم‌خوردن تعادل بازار می‌شود.

او افزود: سال گذشته با توجه به وضعیت خاصی که کرونا ایجاد کرده بود و محدودیت‌هایی که برای پیشگیری از گسترش بیماری به‌وجود آمد، تعاملات مستاجران با مالکان و بنگاه‌های املاک کاهش یافت و جابه‌جایی امکان‌پذیر نبود و برای آن وضعیت خاص این مصوبه اعلام شد. اما تعمیم و پیشبرد آن در آینده امکان‌پذیر نیست.

تجربه نشان داده است اینگونه سیاستگذاری‌ها مناسب بازار مسکن نیست و کمکی به برقراری تعادل در این بازار نمی‌کند. سلطان‌محمدی در پاسخ به این سوال که چرا با وجود رکود در بازار خرید و فروش مسکن، نرخ اجاره‌بها همچنان صعودی است، تصریح کرد: نرخ اجاره‌بها از قیمت مسکن پیروی نمی‌کند.

در مقاطعی ما شاهد افزایش شدید نرخ مسکن بوده‌ایم اما نرخ اجاره هم پای نرخ مسکن رشد نکرده و برعکس در برخی سال‌ها با وجود رکود یا حتی کاهش اندک قیمت مسکن، اجاره‌بها افزایش یافته است. بنابراین نمی‌توان رابطه معناداری میان این دو برقرار کرد.

این کارشناس ارشد مسکن اظهارداشت: تسهیلات ودیعه مسکن که دولت ارائه کرده است باعث آسب بیشتر اقتصاد خواهد شد. وقتی وام با نرخ بهره‌پایین توزیع و در اختیار مصرف‌کننده قرار می‌گیرد هزینه این وام در جای دیگری پرداخت می‌شود. اینگونه سیاستگذاری‌ها مانند داروی مسکنی است که تنها مشکل را به تعویق می‌اندازد و کمکی به حل آن نمی‌کند.

مصوبه به نفع مالکان است

در رابطه با بازارمعاملات اجاره‌مسکن تجربه نشان داده که بیشتر مستاجران عموما از طبقه متوسط به پایین و اکثر آنها کارگر و حقوق‌بگیر هستند، بنابراین تعیین سقف ۲۵درصدی برای اجاره‌بها بیشتر از اینکه به نفع مستاجر باشد به نفع صاحبخانه‌هاست و آنها با خیال راحت و با استناد به مصوبه قانونی نرخ اجاره‌بها را افزایش می‌دهند.

همچنین فعالان بازار مسکن در این باره معتقدند که افزایش ۲۵درصدی برای تمام قراردادها بدون درنظرگرفتن ارزش واحدمسکونی دست مالکان را برای افزایش نرخ اجاره با هر شرایط ملکی آزاد گذاشته است. در مواردی که ارزش واحدی از نظر امکانات کمتر از این عدد برای نرخ اجاره باشد با استناد به مصوبه دولت نرخ را تا ۲۵درصد افزایش می‌دهند. مالکانی هم که ملک آنها از نظر امکانات ارزش بالایی دارد، به هیچ‌وجه زیربار رقم ۲۵درصد نمی‌روند.

هفت‌خوان دریافت تسهیلاتی کرونایی
مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی در حالی از مصوبه افزایش وام ودیعه‌مسکن به ۷۰ میلیون تومان خبر می‌دهند که بررسی‌ها نشان می‌دهد پرداخت این وام از سوی سیستم‌بانکی با اماواگرهای زیادی همراه بوده و در اکثر موارد متقاضیان تحت‌فشار مشکلات و سنگ‌اندازی‌های بانک‌ها عطای وام را به لقای آن بخشیده‌اند.

 در این رابطه یکی از متقاضیان وام تسهیلات مسکن می‌گوید: تا یکماه پس از اعلام این طرح تسهیلاتی بانک‌ها به بهانه دریافت‌نکردن بخشنامه، اجازه ثبت‌نام به متقاضیان نمی‌دادند. بعداز آن که سایت برای ثبت‌نام متقاضیان باز شد هیچ بانکی ظرفیت خالی برای نام‌نویسی نداشت. وی در ادامه افزود: در نهایت با یکماه جست‌وجو در یکی از بانک‌ها ثبت‌نام انجام شد، اما شرایطی که برای ضامن‌های وام اعلام شده بود با آنچه در عمل بانک‌ها خواستار بودند زمین تا آسمان فرق داشت.

به‌گونه‌ای که مواردی همچون درخواست کارمند رسمی دولت که از هیچگونه سابقه بدهکاری و یا تاخیر در تسهیلات برخوردار نباشد به‌همراه افزایش تعداد ضامن‌ها به ۳ نفر بخشی از مشکلاتی را تشکیل می‌داد که در نهایت بعداز هفت‌ماه دوندگی از دریافت این وام صرفنظر کردیم.

آنچه از طرح‌های کمک به مستاجران در دوران کرونا می‌توان دریافت همان طرح‌های ناکارآمد همیشگی دولت‌ها در حوزه مسکن و مهار روندصعودی نرخ اجاره‌بها است که این‌بار با رنگ و لعابی دیگر ارائه شده است. همکاری‌نکردن بانک‌ها با مستاجران، جدی گرفته‌نشدن مصوبه از سوی مالکان و نبود نظارت‌کافی برای اجرایی‌شدن آن، باعث بی‌اثربودن و حتی اثرگذاری منفی و فشار مضاعف بر مستاجران شده است.

رشد لجام‌گسیخته نرخ اجاره از یکسو و وضعیت اقتصادی رو به وخامت اقشار آسیب‌پذیر جامعه از سوی دیگر، مستاجران را در تنگنای گریزناپذیری قرار داده است. با توجه به برآورد کارشناسان اقتصادی درباره اوج‌گیری تورم و سایر مشکلات اقتصادی در سال‌های پیش‌رو، مستاجران روزهای سخت‌تری در پیش خواهند داشت.